时间：2022-10-02 16:37:39 | 浏览：1603
这是厚正说的第14篇文章
住房不炒、量力而行
——为什么成也郊区、败也郊区
普罗大众面对外界的各种声音没有一个准确的筛选机制。
这就导致得到的信息是被“有心人”处理过的。
这样就不能透过各种声音发现问题的本质。
看不到本质，还想逃过“有心人”的捕杀。
——痴人说梦!
《是买上海的郊区，还是买南京的主城？》里提到，主城区和郊区的比价关系。
里面建议，宁买南京的主城，不买上海的郊区。
这是一个相对宏观的对比项。
拿河西和江核的发展历史来看。
郊区，才有快速崛起的机会!
为什么呢？
如今河西的规划是CBD（中央商务区）核心区。
但他之前所在的地块，是“不算南京”的郊区。
与此相近的还有上海的浦东、北京的红庙区等。
所以，这两者看似相悖的点，都出现在了郊区。
尤其是在早些年郊区已经全面卖地开发的背景下。
可以说，郊区才是未来分化最惨烈的战场。
要想知道如何从最惨烈的战场，找到最优渥的净土。
不妨来听个厚正说随笔写的故事。
(如有雷同、纯属巧合)
土地规划者，始终要面临一个分配问题。
即，哪一块区域在未来承载什么样的功能，这里面市政建设的钱从哪来、又到哪里去。
“主城区已经没有太多可以低成本开发的地块了。”
“要是想开新区，就得另外再找一个地皮。”
“不然老城区拆迁，一是要出巨额补偿，二是得来的土地面积还不够塞牙缝，三是时间周期太长。”
“要想真正的布局些东西，这郊区的土地要好好利用。”
“首先这主城区内部产生的新陈代谢需要，得靠郊区的土地来完成。”
“这没办法，我总不能把垃圾处理厂、污水处理厂、发电厂建在市中心吧。”
“这类东西占地面积广、还有污染。”
“要是在闹市区，岂不是要被民众堵门口？”
“只能放到暂时不重点开发的郊区。”
“城市要发展，要谋而后动，这开弓可没有回头箭。”
“这东西建了，可不能长腿跑，地段要好好选。”
看到没，这些占地广、污染大、且没密集就业岗位或高薪就业岗位的福利设施，就是排雷点!
如果一个新的新陈代谢设施刚刚落地在一个区域，那么这个区域可以从考虑对象里排除。
“郊区的土地，利用好，就是一个新的CBD。”
“最起码，可以弄出一个新兴产业区来。”
“这些都是城市未来的新鲜血液。”
“可是这类区域，都需要真金白银的投入。”
“尤其是这新地段定调越高，砸的钱就越狠。”
“市政投资是一种土地价值附属物的投资，这些市政投资的成本，最后还是要代偿到房价当中。”
“哈哈，这样城市有发展，上面有交代，下面给出路，自己也能切实操作起来。”
“可是，要想发展一个地块，不能光省钱，起码手里还要有钱。”
“但我手头的钱，貌似一直不够花，这钱从哪来呢？”
场外喊话:“咳咳!这话题是现在能随便谈的吗？”
“喔！抱歉。各位自己悟吧，这是分辨真开发和搞噱头的关键。”
场外喊话:“你还讲!”
“各位，拜拜。”
故事里没有明讲，那市政投入的钱从哪来。
有些话，讲太露骨，有可能就没这篇文了。
但你想想，钱能从哪来呢?
而来源中的最大的一项，如果没有噱头，又怎能支撑起真正要开发的地方呢?
要知道一条地铁可就十几个亿，更遑论一个区块前期的总投入成本。
那可都是在拿真金白银砸!
钱出在郊区，也砸在郊区。
所以，未来郊区的土地，分化会更加激烈。
不仅要盯着规划的布局走。
还要分辨出，这里面布局的虚虚实实。
更不光要看外面人吹得怎么样，还要结合《警惕睡后返贫：新时代购房的底层逻辑》里提到的地理因素、资本投入因素综合来看。
如果只是光穷吆喝不砸钱。
那么这时候就要小心了。
抓对了，原地起飞。
抓错了，尽早脱手!
起码，看懂我文章的你，会比别人先跑!
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