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松江是上海之根、浦江之首。

随着9号线的开通，松江区的封印直接被打开了，随着人员的引入和流通，松江逐渐成为了上海外环各区域中比较良好的一个区。

我有个朋友几年前在泗泾购入了一套两房的房子，当时很多人嘲笑他说“你这进城下乡的，还不如在弄点钱买市区呢”，可是现在看看泗泾的房价，当年笑过人的那群人现在脸应该很疼。

现在买松江的房子还来得及吗？还有上涨空间吗？别着急，我带你们看看松江，这个就在眼前却不了解的区域。

01

松江17年后将有180万人？！

《上海市松江区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》在前段时间已经向社会公示了，看了整个规划以后，我对于松江有了更多的期待。

发展规模：

人口规模——至2035年，松江区常住人口规模控制在180万人以内。其中松江新城人口密度控制在1.2万人/平方公里以上，新市镇人口密度控制在1.0万人/平方公里以上。

用地规模——至2035年，规划建设用地总规模控制在286.2平方公里以内，非建设用地规模318.4平方公里。战略预留区总规模约20.6平方公里。城市开发边界范围面积控制在232.7平方公里以内。

那么这么多人该如何来安排呢？别着急，松江治下有以下几个板块可以来消化这群人。

02

新桥：想放长线钓大鱼？未来舍我其谁？

新桥东与闵行区莘庄镇隧道相通，西与洞泾镇、松江工业区毗连，南与车墩镇接壤，北与九亭镇为邻，地理位置还算可以，但是新桥在楼市上的表现却不如九亭、莘庄来的火热。为什么？

新桥区域内不仅没有轨交直接贯穿，也与1/9号线都相距甚远，交通依赖于公交转换和自驾出行，所以交通不便利导致了新桥在很多购房者眼里并不是很热门。

所以区域内房价也一直处于比较低的位置。但就未来发展而言，将来会有有轨电车经过，届时会大大改善出行的方便程度。

之所以我会说未来会有升值，因为金地在新桥做了一个布局，以金地双都汇项目为基础的金地城市圈。如果新桥未来没什么价值的话，金地也不会在新桥板块重点布局吧，要知道开发商的眼光都是很刁钻的。

因此如果你对于未来升值有一定的期待，那么选择新桥是一个不错的选择。

03

泗泾&松江新城：现在and未来兼得，选我准没错

说到泗泾，很多人会第一反应就是外地人的聚集地。但是在房地产人眼里，这是一块宝地，这几年金地、融创、格力等优质房企的入驻，房价像“坐了火箭”一样“揪”一下就上来了。

在整个松江治下各板块，除了九亭之外，泗泾是距离上海市区最近的了，另外9号线贯穿了其中，利用交通便利，逐渐形成了以泗泾地铁站为中心的一个商业圈，在很大程度上解决了原本泗泾内没有商业配套的限制。

而就泗泾本身而言，本身也有着自己的绝对优势，除了九亭以外，泗泾是距离市区最近的板块，守着9号线出行方便，而且可利用的空地资源也多，沿轨交周边商业配套已经很齐全，比如三湘商业广场和距离不远的大润发商场等。

对于有点实力的刚需客户来说，泗泾是一个非常好的选择置业地。

松江新城目前板块配套齐全，有万达广场，三湘商业广场等，商务CBD的规划如果落实的话，日后新城发展的前景会更加好。后面的未来规划中会提到松江新城，所以这里就不加多说了。

就新城目前的规划和发展的状况而言，其实价格已然处于比较高的状态了，指望后期会大幅度上涨的可能性不大。所以此时买的话，图上班和生活方便，还是不错的选择，未来的话就显的没有那么大的优势了。

04

佘山：抓紧我抱紧我，逃离让人窒息的钢筋水泥

随着人们生活条件越来越好，其实对于生活质量要求也越来越高，所谓经济基础决定上层建筑，因此很多每天穿梭在高楼大厦之间的人们越来越希望能够回归自然，多吸几口高负氧离子。

那么佘山就是很多都市人的不二选择。佘山本身拥有自己独一无二的绿化环境，植被覆盖率高，生态资源丰富，这对于未来的“集客”是绝对的优势。

众所周知，佘山板块一向以高端别墅产品为主打，但是不乏也有面向刚需的项目，就目前而言，想要置业在佘山的朋友可以看看路劲佘山院子以及国贸天悦，在价格上没有板块内其他项目来的“吓人”。

05

九亭：都等着，我“九汉三”还会回来的

松江的“门户”板块九亭，素有“大虹桥后花园”之称，受到了虹桥商务圈的辐射，所以在房价上一直都处于高位。另外这两年“九星市场”的拆除对于九亭来说，是内部城市建设的一个升级，也是上海政府对城市人口的一个控制和优化。

由于板块价格已经处于高地，指望在此处买房升值，估计升值空间不大，限价措施的影响不断市场化，因此房价很难再有大涨幅。

另外九亭的楼市成交更多依靠二手房的发力，如今市场二手房去化更加艰难。

说总结下来看，现阶段如果想要在松江买房，用来目前自住的朋友来说，泗泾和新城都是不错的考虑方向；而如果说考虑到未来的话，可能新桥和南部地区以及佘山更加有前景。

至于买房适用人群，我觉得松江新城、新桥适合首次置业和刚需置换；

泗泾和九亭适合稍微有点实力的置业者和刚需置换改善的客户群；

九亭由于环境的因素更适合于喜欢“向往的生活”的别墅置业者。

06

17年后的松江：我是未来之星

上文提到的《上海市松江区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》除了对松江未来人口的一个规划之外，对松江的其他方面都有了一个比较明确的预计。

1.未来的空间格局：形成“一廊一轴、五带四片”的空间结构。

“一廊”为G60沪杭发展廊，G60科创走廊的重要载体；

“一轴”为城乡发展轴，上海市西翼新城群的联动发展轴线；

“五带”为青松生态廊道、黄浦江生态廊道、近郊绿环、油墩港生态带和洞泾港生态带；

“四片”为四个城市战略片区，新城片区品质提升、东北片区空间整合、西北片区旅游联动、浦南片区生态保育。

2.综合交通：创建 “四网融合”综合交通体系。

“四网”为国铁线路、轨道交通、有轨电车、常规公交； 力争30分钟可达上海中心城、新城至周边城镇；45分钟可达昆山、嘉兴等近沪城市；60分钟可达杭州、苏州等长三角核心城市。

3.住房发展：立足松江，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

重点发展保障性住房、中小套型住房和租赁性住房，实现住房供应总量平衡、结构合理和布局优化。

至2035年，全区新增城镇住宅（含在待建）套数约22.9万套，中小套型住房占城镇住房总套数比重约70%左右。

4.公共服务：建立“1+3+N”公共服务中心体系（1个城市副中心、3个地区中心、N个社区中心），实现幼有所育、学有所教、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶；

高等级公共服务设施品质化、特色化、多元化，社区级公共服务设施15分钟步行可达覆盖率100%。

5.产业发展：将松江建设成为“上海全球科创中心的重要承载区，辐射江浙的先进制造业发展高地和高端制造业的主战场”。

依托G60科创走廊，形成 “一廊九区”产业布局； 建立以“6+X”先进制造业和战略性新兴产业为核心，现代服务业为支撑的新型产业体系。

当然从未来规划中可以看出，松江在未来城市建设中将会有一个质的飞跃，但是届时房价会到哪个程度就不得而知了。

无论对松江有没有想法，都应该好好考虑它。

以上为正文，来自真有好房的喜望