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城市扩张和收缩

任何一个城市绝无可能一直处于“摊大饼”的状态，你不能说你作为广州市市长，看到南沙鱼窝头、从化街口、花都花东、增城仙村那一片片土地的时候，其实是滩涂，你就开始做梦，要把广州发展成为8000万（甚至1.2亿）人口的超级都市，妄图把这些地方全部填满人

这极为不现实，当人口净流入不再增加，当人口开始出现老龄化的时候，城市版图就不可能持续地扩充，那个时候就是城市版图开始萎缩的时候，一旦到了这种时候，市区中心位置、市区核心位置的优势就彰显无比

而且过去4-6年，买房的路径一般是：卖掉新塘1套，换回东圃、番禺的一套两居室；卖掉1套新塘1套东圃，换回天河北或者华景的一套学位房；卖掉2套东圃的房子外加1套从化温泉房，置换到珠江新城大平层

其实人都是迁徙动物，人的购买路径不会骗人，都是置换掉郊区的房子，然后买进更加靠近市中心的房子，这是无数样本量积累之后宏观呈现，很有说服力。也许从2018年之后，这个叫做广州的城市，从城市宏观角度、从房产买卖的角度来看，我们要极为地重视两个因素：

重视GDP密度

越往市中心的价值越大，买房也如此

广州的价值再凝聚

记得13年前有一次跟一位朋友聊天，他年长我很多，他说中国的房价大致会一直往上涨，我当时还很严肃地问他：中国的任何一个商品，有没有一种情况，那就是价格只升不降？那位朋友调侃说：有，那就是房价

我当时百思不得其解，房价是什么物种，怎么可能只升不降呢？但是过去十几年的经历告诉我，房价就是这么回事儿（此处不探讨房价30年后、50年后的景象）

说回“城市价值再凝聚”这个话题，这里面有两个知识点，一个知识点是一个城市GDP其实没啥用，真正有用的是GDP密度，你看看香港、看看深圳就知道

随着产业的升级、产业的集约化发展，那种低效率、高成本的产业（比如纺织、贸易展览、低端制造业等）将越来越被逐出历史的舞台，随之取代的是新型产业，那种一个人一个公司就可以每年创造20万美元、50万美元、200万美元，甚至一家公司1000万美元也不是梦想

因此，价值回归的首要意思就是我们要追求集约式的GDP，追求GDP密度，追求那种新兴产业的GDP密度，好比你有1万元，你把100张面值100元的叠在一起的“力量”，绝对超过你摊薄1万张的“力量”

市区VS郊区

任何一个城市的发展都会经历：点状形态——摊大饼形态——价值再凝聚形态。广州目前的形态就是摊大饼形态，后续一定会出现价值再凝聚的形态，这是必然

这个观点对于投资房产的意义如何？是不是单价越低投资价值越高？是不是大面积低单价越有优势？是不是高单价的猪心天河北就没有投资价值了？是不是在“郊区”、“核心区”择其三“城郊结合部”为最佳呢？

我看到的所有“流派之争”、“板块之争”、“市区远郊之争”的底层逻辑都是对于城市未来价值的判断和预测，以及笃信。对于这个问题，我也没有最终的答案，可能我更加会选择市区-远郊之间的城郊结合部

但无论选择什么板块、归档什么流派，投资房产最终都是要有接盘侠，如果你投资一套房子没有找到接盘侠、没有接盘侠的客户画像，你的投资就是无源之水、无根之木

整体宏观态势

以后全国各个城市，包括一二线城市，不可能再会出现全国普涨的情况了，那么后续怎么办呢

1、谨慎在这种情况下加大杠杆，去搏击，去超贷，去搏大水，这大概率是会陷进去、沉进去

2、这个时候，“价值回归”到市区、到城区是主流，不要到处听什么大面积低单价，什么远郊也有价值这种废话

3、我觉得广州就回归越秀、天河、海珠、萝岗，最多去到番禺的某些板块就可以了，一定要做到“心中有城区，头才不会乱投”

房价变化轨迹

1、每轮行情的特点是市中心先动，城郊结合部再动，最后是近郊、远郊，这是板上钉钉的事实

2、每轮行情，每个外围的区域甩掉的都是烂货，都是外地的接盘侠，外地人哪里懂一个城市的发展啊，因此不熟的地方千万不要去，因为信息差的原因，所以外地人就买单了

3、广州：上面的这种情况，广州的新塘、南沙、部分番禺、从化、部分白云，都是这种类型和特点，老铁们要小心谨慎啊