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市区VS郊区,再说价值回归与投资机遇

时间:2022-10-02 16:52:15 | 浏览:1313

城市扩张和收缩任何一个城市绝无可能一直处于“摊大饼”的状态,你不能说你作为广州市市长,看到南沙鱼窝头、从化街口、花都花东、增城仙村那一片片土地的时候,其实是滩涂,你就开始做梦,要把广州发展成为8000万(甚至1.2亿)人口的超级都市,妄图把

城市扩张和收缩

任何一个城市绝无可能一直处于“摊大饼”的状态,你不能说你作为广州市市长,看到南沙鱼窝头、从化街口、花都花东、增城仙村那一片片土地的时候,其实是滩涂,你就开始做梦,要把广州发展成为8000万(甚至1.2亿)人口的超级都市,妄图把这些地方全部填满人

这极为不现实,当人口净流入不再增加,当人口开始出现老龄化的时候,城市版图就不可能持续地扩充,那个时候就是城市版图开始萎缩的时候,一旦到了这种时候,市区中心位置、市区核心位置的优势就彰显无比

而且过去4-6年,买房的路径一般是:卖掉新塘1套,换回东圃、番禺的一套两居室;卖掉1套新塘1套东圃,换回天河北或者华景的一套学位房;卖掉2套东圃的房子外加1套从化温泉房,置换到珠江新城大平层

其实人都是迁徙动物,人的购买路径不会骗人,都是置换掉郊区的房子,然后买进更加靠近市中心的房子,这是无数样本量积累之后宏观呈现,很有说服力。也许从2018年之后,这个叫做广州的城市,从城市宏观角度、从房产买卖的角度来看,我们要极为地重视两个因素:

重视GDP密度

越往市中心的价值越大,买房也如此


广州的价值再凝聚

记得13年前有一次跟一位朋友聊天,他年长我很多,他说中国的房价大致会一直往上涨,我当时还很严肃地问他:中国的任何一个商品,有没有一种情况,那就是价格只升不降?那位朋友调侃说:有,那就是房价

我当时百思不得其解,房价是什么物种,怎么可能只升不降呢?但是过去十几年的经历告诉我,房价就是这么回事儿(此处不探讨房价30年后、50年后的景象)

说回“城市价值再凝聚”这个话题,这里面有两个知识点,一个知识点是一个城市GDP其实没啥用,真正有用的是GDP密度,你看看香港、看看深圳就知道

随着产业的升级、产业的集约化发展,那种低效率、高成本的产业(比如纺织、贸易展览、低端制造业等)将越来越被逐出历史的舞台,随之取代的是新型产业,那种一个人一个公司就可以每年创造20万美元、50万美元、200万美元,甚至一家公司1000万美元也不是梦想

因此,价值回归的首要意思就是我们要追求集约式的GDP,追求GDP密度,追求那种新兴产业的GDP密度,好比你有1万元,你把100张面值100元的叠在一起的“力量”,绝对超过你摊薄1万张的“力量”


市区VS郊区

任何一个城市的发展都会经历:点状形态——摊大饼形态——价值再凝聚形态。广州目前的形态就是摊大饼形态,后续一定会出现价值再凝聚的形态,这是必然

这个观点对于投资房产的意义如何?是不是单价越低投资价值越高?是不是大面积低单价越有优势?是不是高单价的猪心天河北就没有投资价值了?是不是在“郊区”、“核心区”择其三“城郊结合部”为最佳呢?

我看到的所有“流派之争”、“板块之争”、“市区远郊之争”的底层逻辑都是对于城市未来价值的判断和预测,以及笃信。对于这个问题,我也没有最终的答案,可能我更加会选择市区-远郊之间的城郊结合部

但无论选择什么板块、归档什么流派,投资房产最终都是要有接盘侠,如果你投资一套房子没有找到接盘侠、没有接盘侠的客户画像,你的投资就是无源之水、无根之木


整体宏观态势

以后全国各个城市,包括一二线城市,不可能再会出现全国普涨的情况了,那么后续怎么办呢

1、谨慎在这种情况下加大杠杆,去搏击,去超贷,去搏大水,这大概率是会陷进去、沉进去

2、这个时候,“价值回归”到市区、到城区是主流,不要到处听什么大面积低单价,什么远郊也有价值这种废话

3、我觉得广州就回归越秀、天河、海珠、萝岗,最多去到番禺的某些板块就可以了,一定要做到“心中有城区,头才不会乱投


房价变化轨迹

1、每轮行情的特点是市中心先动,城郊结合部再动,最后是近郊、远郊,这是板上钉钉的事实

2、每轮行情,每个外围的区域甩掉的都是烂货,都是外地的接盘侠,外地人哪里懂一个城市的发展啊,因此不熟的地方千万不要去,因为信息差的原因,所以外地人就买单了

3、广州:上面的这种情况,广州的新塘、南沙、部分番禺、从化、部分白云,都是这种类型和特点,老铁们要小心谨慎啊

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