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读懂一个城市，特别是读懂一个城市的房价，我们首先要读懂它的空间结构、空间秩序与空间逻辑。

而读懂空间结构，首先要从区分市区和郊区开始。

前两天我们已经介绍了广州、深圳的市区和郊区是如何区分的，今天我们来看看北京上海的划分标准。

01

北京的空间布局

关于空间布局的表述，可能存在多种口径，本文以城市总规为准。

据《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，北京将将在市域范围内形成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，着力改变单中心集聚的发展模式，构建北京新的城市发展格局。

具体来说，北京的空间布局如下：

一核：首都功能核心区，总面积约92.5平方公里。

一主：中心城区，即城六区，包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，总面积约1378平方公里。

一副：北京城市副中心，规划范围为原通州新城规划建设区，总面积约155平方公里。

两轴：中轴线及其延长线、长安街及其延长线。其中，中轴线及其延长线为传统中轴线及其南北向延伸，传统中轴线南起永定门，北至钟鼓楼，长约7.8公里，向北延伸至燕山山脉，向南延伸至北京新机场、永定河水系；长安街及其延长线以天安门广场为中心东西向延伸，其中复兴门到建国门之间长约7公里，向西延伸至首钢地区、永定河水系、西山山脉，向东延伸至北京城市副中心和北运河、潮白河水系。

多点：5个位于平原地区的新城——顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城，是承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区，是推进京津冀协同发展的重要区域。

一区：生态涵养区，包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区，以及昌平区和房山区的山区，是京津冀协同发展格局中西北部生态涵养区的重要组成部分，是北京的大氧吧，是保障首都可持续发展的关键区域。

下图为北京市域空间布局：

下图是北京中心城区的空间布局：

另据北京市第七次全国人口普查公报，中心城区是指东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区和海淀区；核心区是指东城区和西城区。

其他十区是指门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区和延庆区。

02

上海的空间布局

据《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，上海将构建“一主、两轴、四翼；多廊、多核、多圈”的空间结构。

“一主”是指主城区，以中心城为主体，沿黄浦江、延安路-世纪大道两条发展轴引导核心功能集聚，并强化虹桥、川沙、宝山、闵行4个主城片区的支撑，提升主城区功能能级，打造全球城市核心区。

简单来说，上海的主城区=中心城（外环线以内）+虹桥+川沙+闵行+宝山4个主城片区。

上海的主城区范围约1161平方公里。其中，中心城为664平方公里，虹桥片区86平方公里、川沙片区97平方公里、宝山片区84平方公里、闵行片区199平方公里。另外，高桥镇、高东镇紧邻中心城地区也将纳入主城区管理，范围约31平方公里。

“多廊、多核、多圈”，即强化沿江、沿湾、沪宁、沪杭、沪湖等重点发展廊道，完善嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇等5个郊区新城综合性节点城市服务功能，实现区域协同、城乡统筹和空间优化。

前面说了，北京在主城区内部规划了一个“首都核心功能区”，上海则在主城区内部规划了一个“中央活动区”。

中央活动区是一个很酷的概念，它最早来自伦敦。2004 年，大伦敦空间战略规划首次提出了中央活动区(Central Activity Zone，CAZ)的概念。中央活动区是一个多功能融合的城市公共活动区域，包括面向全球的金融和商务中心、独特的建成环境和文化遗产、全球性购物和旅游目的地、战略性文化和国际会展功能等，拥有法律、医学、学术、政府和公共机构等各种机构，是全球城市功能的核心承载区。

充分借鉴伦敦的经验，上海确定了“中央活动区”的规划范围，总面积约 75 平方公里。

它将是上海的城市门面。城市主中心（中央活动区）将代表未来上海的主要形象，服务全市域并承担全球城市核心功能。重点发展金融服务、总部经济、商务办公、文化娱乐、创新创意、旅游观光等功能。

上海中央活动区具体在哪里呢？包括小陆家嘴、外滩、人民广场、南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路、豫园商城、上海不夜城、世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路-复兴路地区、中山公园、虹桥开发区、苏河湾、北外滩、杨浦滨江（内环以内）、张杨路等区域。

上海的中央活动区（CAZ）可视为中央商务区（CBD）的升级版。根据《上海市城市总体规划(1999-2020)》，上海中央商务区是指浦东小陆家嘴加上浦西外滩地区。

未来，上海将突出城市主中心（中央活动区）的全球城市核心功能，并以此完善“城市主中心（中央活动区）-城市副中心-地区中心-社区中心”的公共活动中心体系。

另据上海市七普公报，上海中心城区是指：黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦区，郊区是指闵行、宝山、嘉定、金山、松江、青浦、奉贤、崇明区。

03

广州的空间布局

根据广州最新一版总规《广州市城市总体规划（2017—2035）》，广州要在全市要形成“主城区-副中心-外围城区-新型城镇-乡村”的城市空间网络体系，其中对“主城区”的定义是：

包括荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。

通过下图，我们来看看官方认证的中心城区具体在哪里？

而在上一版总规中，广州对“中心城区”的定义是“荔湾、越秀、天河、海珠四区全部，白云区北二环高速公路以南地区，黄埔区除九龙镇以外地区”。

对比前后两版规划可以看到，此次主城区扩容，唯一的变化是把番禺北部片区纳入进来了。所谓广明高速以北区域，其实就是房圈熟知的华南板块，包括南浦、洛溪、万博、大学城等区域。

这几个板块都是广州颇为热门的中产白领社区，曾是广州外围区中最成熟的居住板块，现在那里的居民终于成了城里人。

除了番禺北部片区，像天河智慧城、科学城、鱼珠、白云湖数字科技城这些看上去像郊区的热点新城，也被官方确定为中心区了，而知识城、南沙、新塘等热点新城，暂时仍被划分在外围区。

04

深圳的空间布局

近日发布的深圳十四五规划，把深圳中心区和外围区重新做了一次划分。《规划》提出，深圳都市核心区要扩容，把原关外的8个街道纳入了过来。

近日发布的深圳十四五规划就把深圳中心区和外围区重新做了一次划分。

《规划》提出，深圳都市核心区要扩容，把原关外的8个街道纳入了过来。

原文表述是这样：

推动都市核心区扩容提质，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。

构建位于城市外围区域的多个综合性或专业化市级服务中心，建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的现代化新城，形成布局相对均衡、功能差异化分工协作的多中心空间格局。

据此，深圳的都市核心区首次突破原来的“特区管理线”，把原关外的8个街道划入了核心区。

也就是说，深圳的中心城区被确定为原关内四区（盐田、罗湖、福田、南山），再加上这8个街道，而其他区域被称之为外围区。

中心城区要“扩容提质”，外围区域则要建设一批产城融合、职住平衡的郊区新城。不过，深圳十四五规划没有使用“郊区新城”这个常见的表述，而用的是“现代化新城”，毕竟深圳面积太小，不会承认自己有郊区的。

这8个街道办包括宝安区的新安、西乡街道：

龙华区的民治、龙华街道，也被划入了中心区：

此次中心区扩容的最大赢家，是龙岗区，共有坂田、布吉、吉华、南湾四个街道办被纳入：

从地图上看，新纳入中心城区的八个街道，全部是紧贴原关内四区的。可见，大城市中心城区的扩容，其实就是摊大饼，而非跳跃式的。

05

市区和郊区，有何不同？

写到这里，可能会有人问，一个地方从郊区变市区，或者说从外围区变中心区，到底有啥不同？

一般来说，影响的主要是社会管理和基础设施配置，市区管理的精细化程度会更高，政府会投入更多的财政提升其市容市貌，在地铁网线密度、科教文卫配备等方面，也会有一定的倾斜。

而郊区的社会管理则相对粗放，科教文卫设施的配备密度相对较低，修地铁的紧迫性也要差一些。

在此意义上，一个区域从郊区变市区，肯定是利好，面子和里子都利好。

当然，这不是说郊区一定比市区差。举个例子，像明珠湾、知识城、松山湖这些财政比较强的郊区新城，市容市貌比市区的很多地方更好，老师工资也更高。因为郊区有地、产业容纳量大，有时候财政状况比市区还要好。

所以，判断一个板块有没有前途，不仅要看它是在市区还是郊区，还要看它所在区域的财政状况咋样，如果是松山湖这种公认的强势产城，那发展后劲可比传统市区厉害多了。（本文编辑/安十一）